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      別再問該買房還是炒股!緊跟趨勢配置不動產基金

      2019-04-30 10:06:00來源:中國基金報作者:

        財富積累難,比積累財富更難的是讓財富保值增值。

        經歷了各類資產表現慘淡的2018年,今年以來的向好趨勢使不少人重振信心。作為個人大類資產配置最核心的兩大品類,過去四個多月里股市反彈,樓市升溫,投資者紛紛摩拳擦掌想要從中挖掘投資機會。

        “究竟還能不能買房”成為2019年最受關注的問題。答案是,房地產仍然值得投資,但是要換一種方式。“因城施策”下房地產市場逐步走向分化,個人投資性買房難度加大,在此背景下,依托平安不動產基金這類專業管理人,配置地產金融資產成為高凈值人群實現資產避險保值、穩健升值的新趨勢。

        進入2019年以來,A股市場峰回路轉。與此同時,另一大極為關鍵的資產配置渠道——房地產市場也出現回暖跡象。

        近期,一系列亮眼數據接踵而至。3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據顯示,70個大中城市新房價格同比和環比漲幅雙雙擴大。和去年同期相比,超過7成的城市房價同比漲幅有所擴大,明顯超過預期。和前一個月相比,3月有65城新建商品住宅價格環比上漲。

        在二手住宅售價方面,一二線城市都同比微升,房價上漲的城市數量增加,市場交易量、土拍熱度明顯回暖。業內人士表示,宏觀經濟企穩、調控政策松動、戶籍改革加大等多方面因素改變推動了剛需改善進場,造成了今年的房市回暖。

        歷史上,一二線城市與三四線城市的商品房銷售走勢基本一致,但在新一輪周期中已出現了分化。隨著棚改目標減少,棚改政策收緊,2019年一季度,三四線銷售由于棚改需求透支而繼續走弱。

        同樣值得關注的是,4月19日召開的中共中央政治局會議上,關于房地產的內容有44個字,2個分句:“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制。”

        字數不多,但信息量不小。

        這一次再次提及“房住不炒”,意味著平穩發展、一城一策仍是未來樓市調控主基調,房地產市場的周期波動幅度趨于緩和,房地產市場可能告別大起大落,轉向更為高質量的穩健增長。

        那么還能買房嗎?回答此問題,必須要了解房地產的配置價值。整體而言,房地產對中國經濟的托底拉動作用依然是中堅力量,短期內難以改變。隨著城市化及人口流動的加快,核心區域的房地產只會愈加稀缺。

        歷史表現來看,房地產的回報率長期優于其他大類資產。2005年以來,不論是中短期還是長期,投資房地產資產所獲得的累計收益率都大幅高于其他類型資產。而且與股市相比,房產的波動和最大回撤非常小。

        放眼全球,最聰明的機構投資者一直將不動產基金作為重要的配置方向,美國、加拿大、歐洲和澳洲的養老基金平均有75%會進行不動產投資,配置比例部分在組合的20%左右,其中81%的房地產投資交由專業的GP管理。

        從絕對回報、相對回報等角度看,國內房地產投資收益仍然可觀。2018年A股上市的房地產公司平均ROE達到10.3%,凈利潤增速為20.8%,盈利能力及成長性均遠高于其他行業,房地產行業在大類行業中的ROE水平排名TOP 2。

        未來,房地產仍然是機構投資者及高凈值人群最重要的資產配置之一,只是持有資產的方式在發生改變。

        以往,房產投資的方案主要有兩種。一是投資價值洼地,如三四線熱點城市的機會型資產,以小博大。但是這種機會越來越少,調控趨嚴的背景下,投機性需求一直被抑制,市場波動較大,房子出手比較困難。不做好長期持有的準備,價值恐難以兌現。

        第二是投資價值高地,即稀缺、優質的房地產資源,例如一二線城市的核心區域,然而這些區域的調控普遍比較嚴格。住宅市場不僅是房票難求,投資所需資金量也很大。像商業地產、產業地產、長租公寓這類非住宅項目,運作更復雜、更專業,個人投資者想找到好的投資機會不容易。

        面對這些痛點,不動產基金將其各個擊破。不動產基金(股權類)與一般私募股權基金相類似,即通過向符合條件的投資者發行基金份額募集資金,由專業的管理團隊進行投資管理,主要投向房地產領域。與其他私募股權基金不同的是,不動產基金(股權類)通過銷售或資產轉讓退出,退出路徑更為清晰;嚴格控制土地成本,安全邊際更高;因不定期分配的策略,基金流動性更好,投資回收周期更短。

        針對房企之間的分化,基金管理人可選擇與操盤能力優秀的龍頭房企合作,獲取品牌開發商核心地段的優質項目。針對城市與區域市場分化的行情,管理人可通過系統化的市場追蹤體系和專業的政策研判,制定前瞻性的投資策略,選取最具潛力的投資標的。

        “資本+開發商”模式是海外成熟國家地產開發的主流模式,基金是房地產市場的主導者。近年來我國金融政策、房企生態發生了根本性變革,整個地產金融的生態環境將邁入3.0時代,國內的不動產基金行業也將回歸本源,由基金管理人做資產管理,深度參與‘融投管退’全流程。平安不動產基金相關人士介紹。

        配置不動產基金,能夠拓寬投資人的投資渠道,更大概率地規避不必要的風險,從而實現資產的保值增值。

        投資平臺及基金管理人如何選?

        既然不動產基金是當前國內高凈值人群替代購房,配置房地產資產的首選渠道,接下來的問題便是如何選擇靠譜的專業投資平臺及基金管理人。

        國內不動產投資及資產管理平臺其實并不少,但投資及資產管理規模來看,平安不動產名列前茅。作為中國平安旗下專業的基金管理品牌,平安不動產基金有著得天獨厚的資源及品牌優勢。

        平安不動產基金已與眾多行業標桿開發商、運營服務商建立了深厚的合作關系,合作方均為房地產行業內的頭部企業。在房企走向分化、強者恒強的新階段,這種優勢將是無法逾越的護城河。

        簡單檢索發現,平安不動產基金榮膺中國地產風尚大獎之“2018中國房地產基金品牌TOP10 ”。平安不動產公司僅去年就榮獲了中國資產管理金貝獎之“2018最佳不動產資產管理公司”獎、中國地產風尚大獎之“2018中國年度影響力地產金融機構”獎。

        平安不動產基金有著卓越的投資能力,憑借雄厚資金實力,業務周期長短結合,股債權形式靈活配置,實現多樣化房地產金融產品布局。基金歷史業績十分穩健。目前,基金投資專注于一線和二線城市的核心區域,全面覆蓋京津冀、長三角、珠三角、長江中游、成渝城市群的核心城市,儲備投資資源已囊括開發投資、商業地產、產業發展及長租公寓等多個板塊。

        總之,不動產基金投資優選管理規模領先、項目獲取能力突出、投研優勢顯著的專業不動產投資平臺。通過配置這類平臺旗下的專業不動產基金,才能不畏樓市風向變動,為實現手中的財富增值創造更大可能性。(CIS)

      初審編輯:

      責任編輯:安蕾蕾

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